집주인 개인회생시 전세보증금 돌려받는 방법

최근 주택시장이 얼어붙으면서 역전세나 경제적인 부분으로 전세보증금에 대한 이슈들이 많이 발생하고 있습니다. 전세 계약을 맺은 임차인들은 만기 시 보증금 반환을 받아 다른 집으로 이사가거나 주택마련의 기반을 다지기 때문에 전세보증금을 지키는 것은 가장 중요한 문제입니다.  그러나 경제 상황이 악화되거나, 집주인 개인의 사정으로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 늘고 있습니다. 더욱이 집주인이 개인회생을 신청할 경우, 임차인의 보증금 반환은 더욱 복잡하고 어려운 문제로 다가옵니다.  집주인이 개인회생 절차에 들어갔을 때 임차인이 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

집주인의 개인회생 절차가 어디까지 진행되었는지에 따라 대응 방식이 달라집니다. 복잡하고 어려운 주제일지라도, 아래내용을 확인하시고 현재 진행상황을 고려하면서 대응하시면 나은 대응을 할 수 있을 것입니다.

전세보증금 반환 문제의 현실

최근 언론 보도에 따르면 전세 사기, 역전세 현상이 빌라나 오피스텔, 아파트에 이르기까지 확대되고 있습니다. 전세 기간이 만료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 사례가 늘고 있는 것입니다. 집주인이 '새로운 세입자를 구하면', '집이 팔리면' 보증금을 반환하겠다고 말하는 경우도 있으나, 집주인이 아무런 소식 없이 개인회생을 신청하는 경우 임차인의 보증금 반환은 불투명해집니다.

집주인의 개인회생 절차와 전세보증금 반환 소송

개인회생 절차는 채무자가 경제적으로 회복할 기회를 갖도록 도와주는 법적 절차입니다. 하지만 이 절차가 시작되면, 임차인의 보증금 반환 요구는 더 복잡해질 수 있습니다.

• 회생 신청 전 보증금 반환 소송:
  개인회생 개시 결정이 내려지기 전까지는 임차인은 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 집주인이 금지 명령이나 중지 명령을 받았다고 해도, 소송은 가능합니다.
• 회생 개시 결정 후의 상황:
  회생 개시 결정이 내려진 이후부터는 새로운 보증금 반환 소송을 제기할 수 없습니다. 이미 제기된 소송은 개인회생 채권조사 확정 해소 절차에 따라 계속됩니다.

대항력과 확정일자의 중요성

전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 돌려받는 데 중요한 역할을 합니다. 이러한 절차를 완료한 임차인의 전세보증금 반환 채권은 결제권에 준하는 채권으로 인정됩니다. 이는 임차 부동산에 대해 다른 일반 채권자들과는 별개로 임차인의 채권을 보호합니다.

근저당권과 임차 보증금 반환 채권의 차이

근저당권과 임차 보증금 반환 채권은 유사하지만, 완전히 동일하지는 않습니다. 근저당권이 설정된 경우, 회생 인가 이후에 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다. 그러나 임차 보증금 반환 채권은 인가 이후에 바로 경매를 진행할 수 없습니다. 임차 부동산에 다른 근저당권자가 있는 경우, 그 근저당권자가 회생 인가 이후에 임의 경매를 진행하면, 그 절차에서 배당받을 수 있습니다.

회생 인가 후에는 전세보증금 반환이 복잡해 집니다

회생 인가 이후의 상황은 더욱 복잡합니다. 임차 부동산이 경매에 부쳐져도 보증금 전액을 받지 못하는 경우가 많습니다. 회생 계획안에서 부동산의 시세와 선순위 권리자의 채권액을 고려하여, 매각을 통해 보증금을 일부 변제받을 수 있지만, 대부분의 경우, 전액을 받기는 어렵습니다.

집주인 회생 인가 후 임차인의 대응

집주인이 회생 인가를 받았지만, 변제금을 모두 지불하지 못하고 회생이 폐지되는 경우, 임차인은 나중에라도 보증금을 전부 집주인에게 청구할 수 있습니다. 이는 임차인에게 다소 위안이 될 수 있는 부분입니다.

집주인의 개인회생 절차가 어디까지 진행되었는지에 따라 대응 방식이 달라집니다. 복잡하고 어려운 주제일지라도, 오늘 설명드린 내용을 기억하시면, 집주인이 회생 절차에 들어갔을 때 보다 나은 대응을 할 수 있을 것입니다.

[요약]
1. 집주인의 회생 신청 전 보증금 반환 소송:
집주인이 회생 신청을 하기 전까지는 임차인은 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 회생 신청이 이루어진 후에는 새로운 소송을 제기할 수 없으며, 이미 제기된 소송은 개인회생 채권조사 확정 해소 절차를 통해 계속됩니다.
2. 회생 개시 결정 이후의 상황:
회생 개시 결정이 나면, 보증금 반환 요구에 대한 새로운 소송은 제기할 수 없으며, 기존의 소송도 개인회생 절차에 따라 다뤄집니다.
3. 대항력과 확정일자의 중요성:
대항력과 확정일자가 있는 임차인은, 그들의 전세보증금 반환 채권이 결제권에 준하는 채권으로 인정됩니다. 이는 임차인이 다른 일반 채권자들과는 별개로 임차 부동산에 대해 일정 우선순위를 가지고 채권을 확보할 수 있음을 의미합니다.
4. 근저당권과의 차이:
임차 보증금 반환 채권은 근저당권과 유사하지만 완전히 동일하지는 않습니다. 근저당권이 있는 경우, 회생 인가 후에 바로 부동산을 경매에 부칠 수 있지만, 임차 보증금의 경우에는 추가적인 조건이 충족되어야 합니다.
5. 회생 인가 후의 경매와 배당:
회생 인가 이후에 임차 부동산이 경매에 부쳐질 경우, 임차인은 배당을 통해 보증금을 일부 돌려받을 수 있지만, 전액을 받지 못할 수도 있습니다. 이 경우, 나머지 금액은 대부분 탕감됩니다.
6. 회생 폐지와 보증금 반환:
집주인의 회생 절차가 중간에 폐지되는 경우, 임차인은 보증금을 전액 집주인에게 청구할 수 있습니다.

 

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